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中国未来房地产市场呈现结构性机会

  中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心与平安银行合作完成的《房地产行业整合趋势与并购策略研究》发布。中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹对报告解读时表示,未来房地产市场呈现结构性机会。

  首先,我国房地产业发展进入新阶段。从1998年住房体制到现在20多年时间,中国房地产业实现了快速成长。目前,不论从需求侧角度还是供给侧角度,房地产业的和自身的发展都面临新的变化。

  其次,房地产市场呈现结构性机会。未来房地产业发展面临三个确定的趋势:即城镇化率的进一步提高、产业结构升级和消费结构的升级。围绕这三大趋势进行判断,中国房地产未来的发展不是普遍性的开发机会,而是结构性机会,主要存在以下地区和领域。

  一是具有结构性人口红利的城市群、都市圈。城市群和大都市圈将成为产业最密集、经济最活跃的地方,会带来大量的新增就业,是房地产投资的主要区域。城市群是城市发展的高端阶段形成的,城市群能否快速发展取决于城镇的密度,即在一定区域范围内,城镇数量的多与少及整体城镇化水平的高低。城镇化水平较高和城镇密度大的地区,城市群发展的速度会更快。

  二是本地城镇化潜力大的地区。即某些省区市自身人口规模总量很大,但整体城镇化水平并不高的地区。此类省区市城镇化潜力很大,仍然存在着大量农村人口进城的需求,尽管可能这些地区并不在大城市群快速发展的地方,但本地城镇化潜力巨大,给当地房地产市场带来很大的机遇。

  三是细分市场及业态和空间的短板。主要包括适应消费结构升级出现的新类型,例如白领公寓、老龄公寓、办公、旅游地产、亲子乐园、养生度假等;在传统业态之外开拓出新业态,或在传统开发边缘开拓出交叉业态,例如养老地产、旅游地产、物流地产、产业地产等,以及伴随城镇化发展和城乡空间结构变化拓展出的新空间,例如城市更新、特色小镇等。

  第三,房地产企业要根据并购的目的选择并购径和策略。房地产企业并购有不同的动因,包括财务投资、多元化战略、战略合作、资产调整和业务转型等,企业要根据并购的目的选择合适的并购径和并购策略。

  在并购径选择上,涉及项目的并购是房企做大的最主要的途径。未来房地产市场进入存量时期以后,以产业链的延伸和多元化整合并购为重点的公司并购将开始出现。物业管理、商业持有和商业运营、物业投资是企业拓展多元化的重点领域。房地产企业并购策略要综合考虑四个维度:时机、地域、标的、模式。时机的选择主要看经济周期的变化,资本市场的宽和紧等,现阶段我国经济增长放缓为行业整合提供了机会。

  第四,房地产企业要注重并购的风险防范。房地产企业并购风险主要来自于两方面:一是行业发展风险,指房地产企业对行业发展的把控和判断出现失误的风险。行业风险防范的措施包括:选择住房需求空间较大的城市作为并购业务的重点区域,以企业所长选择并购项目,选择能快速现金回流的项目,尽职调查要重点关注项目的债权债务关系和用地规划变更等。二是并购流程中引发的风险,如尽职调查不够详尽引发的估值风险、或有风险,以及项目并购后的人员融合等风险。企业可通过建立企业并购导则,合理使用对赌协议,注重企业间的文化整合等方式降低并购流程风险。

  第五,房地产企业要选择合适的并购融资工具。房地产企业并购的金融市场主要是以债权融资工具为主,股权融资工具及混合融资工具为辅。经过几年的探索,并购融资工具有了创新性的发展,但是不同的工具有不同的特点和适用性,且受到政策的影响,例如由于债券市场管理趋于严格,股权融资工具受到政策的严厉控制。因此企业要谨慎选择融资工具组合,以降低融资风险和成本。

  第六,房地产行业市场集中度整合空间继续扩大。中国房地产业处于转型期,靠经营、资产管理获取房地产收益的空间是巨大的。短期内市场下行,叠加调控政策影响,会给规模较大、实力雄厚的房地产企业带来更多的并购机构,未来行业分化孕育着整个行业的整合。比较其他房地产业较为发达的国家,我国房地产市场集中度仍位于偏低水平。随着房地产行业逐渐成熟,房地产行业市场集中度整合的空间还将继续扩大。

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